Experter över kommersiella fastigheter förutspår i stor utsträckning ytterligare 25 punkters höjning av räntesatserna Federal Reserve Open Markets Committeenästa möte den 26 juli, vilket skulle föra upp fondräntan till 5,25 till 5,5 procent. I sin tur förblir dess inverkan på affärer, såväl som effekter på olika kommersiella fastighetssektorer, betydande, vilket bidrar till kraftiga minskningar av fastighetsvärden, utlånings- och transaktionsvolymer samt allt strängare emissionsstandarder. Samtidigt är ekonomins relativa motståndskraft en indikator på en eventuell framtid för post-pandemisk verksamhet.
Envist fokuserad
Den förväntade ökningen, efter förra månadens paus, beräknas ske när ekonomin kontinuerligt svalnar, med den totala inflationen som avtar till 3,1 procent och kärninflationen sjunker till 4,8, deras respektive lägsta sedan juni och september 2022. Trots Feds stegvisa framgångar med att minska kärninflationen, har den fortfarande höjt sina prognoser för 5 fu23 till 5 till 5 till 5 5. procent, vilket innebär minst två ytterligare räntehöjningar före årets slut.
Dessutom har en ihållande styrka på landets arbetsmarknad komplicerat uppgifterna ytterligare, med arbetslösheten fallande till 3,6 procent i juni, en nästan 50-årig lägsta nivå. Under samma period tick löneökningen upp till 5,7 procent, en ökning med 10 punkter från april, enligt US Bureau of Labor Statistics.
Trots den relativa ekonomiska motståndskraften förblir Feds alternativ både svåra och begränsade, särskilt som dess enda mål för tillfället är att minska inflationen till 2 procent. Med hänsyn till all information, John Maurer, senior verkställande direktör och chef för Portfolio Management för EverWest Fastighetsinvesterare ”Ihållande hög kärninflation, tillsammans med den fortsatt höga sysselsättningsgraden, gör det troligt att Fed kommer att höja räntan med 25 punkter.”
Andra ser arbetsmarknaden som en ännu vassare nagg i ögonen på Fed, med högre löner som bidrar till en envist hög inflation. ”Vi har en arbetsmarknad som har ryckt bort från en miljö med högre ränta, och allt detta har betydelse för Feds beslut att höja åtminstone en gång till,” observerade Josh Bodin, senior vice president för Securities Trading på Berkadia.
Utlåning slöhet
För närvarande är utlåning till kommersiella fastigheter fortfarande knapphändig och inträdesbarriärerna förblir stränga. Det finns inte så mycket en brist på faktiskt kapital att sätta in hos en del av industrins långivare, utan otillgängliga kostnader, som förvärras ytterligare av den höga federala räntan. ”Det viktigaste hindret för transaktionsvolymer har inte varit tillgången på skulder, utan den höga kostnaden för skuld”, förklarade Harsh Hemnani, analytiker på Grön gata.
I sin tur skulle ytterligare en räntehöjning förvärra ovanstående och minska efterfrågan och affärer ytterligare. Enligt CBRE:s Lending Momentum Index har det totala antalet stängningar av lån i landet minskat med 33 procent sedan fjärde kvartalet 2022, lika mycket hänförligt till inflationen, såväl som de upprepade höjda räntorna. ”(Det) skulle sannolikt ytterligare öka kapitalkostnaderna för marknadsaktörer och dämpa efterfrågan på lån,” tillade Hemnani.
Den faktiska utlåningen förblir varierad och till stor del beroende av förväntad framtida marknadsstabilitet. Vid sidan av inflationen är nyckeltal som branschexperter har tittat på fem- och 10-åriga statsräntor, vars stabilitet kan leda till mer gynnsamma emissionsgarantier, lån till värde-kvoter och snävare bud- och säljspreadar. ”Transaktionsvolymerna har varit och kommer att fortsätta att vara nedtryckta tills marknaderna uppfattar att kapitalmarknaderna i allmänhet och den 10-åriga statskassan i synnerhet har stabiliserats”, förutspådde Dori Nolan, senior vice president för Institutional Solutions på Berkadia.
LÄS ÄVEN: Efter paus i prisvandringen håller CPE 100 kursen
För befintliga lån bör investerare hålla ett öga på löptider, särskilt för tillgångar som närmar sig ett behov av dem. ”Lån som förfaller med mindre än 8 procents avkastning och betydande risk för övergång av leasingavtal är föremål för högre kreditrisk”, konstaterade Caglar Demir, biträdande forskningsdirektör på Moody’s Analytics.
Vad både de nyare och pågående striderna har resulterat i är en miljö av sjunkande fastighetsvärden, där köpare ”(förväntar sig) lägre priser och högre takräntor”, samtidigt som långivare ”förblir tveksamma till att realisera förluster om de inte tvingas sälja”, enligt Hemnani.
Varierande förutsägelser
För de affärer som slutligen slutförs förblir långivarnas prioriteringar tillgångar i sektorer med starka, pålitliga långsiktiga kassaflöden, och dessa prioriteringar visar inga tecken på att förändras inom en snar framtid. ”Långivare kommer att fortsätta att fokusera på kassaflöde och skuldtjänstbarhet och kommer att förbli mycket selektiva, men kan vara mycket konkurrenskraftiga för affärer de gillar,” Henry Vuong, PGIMs chef för Real Estate Investment Research, berättade CPE.
Följaktligen ser Vuong att mer tekniskt fokuserade kommersiella tillgångar, såsom datacenter, drar till sig mest uppmärksamhet, särskilt som vanliga investerare uttrycker intresse för att allokera kapital till tillgångarna. ”Av de nyare sektorerna förväntas datacenter dra nytta av den tekniska medvinden och adoptionen av AI,” sa Voung.
Maurer intygade denna trend direkt, och beskrev hans företags prioritering av ”prissatta industritillgångar i hamnarna”, som köps i kontanttransaktioner, såväl som utvalda livsmedelsförankrade detaljhandelsfastigheter, som har fortsatt hög efterfrågan från institutionella investerare.
Omvänt har sektorer som kontor, som möter existerande, långsiktiga hinder och höga vakansgrader, svaga utsikter, även optimistiskt. ”För kontorslån finns det nästan inget skuldkapital tillgängligt på marknaden idag. För trofétillgångar med långtidshyreskontrakt kan kontorslåntagare hitta ett lån med ett pris på 6 procent, säger Maurer.
Dessa grunder, tillsammans med tankning av fastighetsvärderingar, har lett till att vissa har förutsägelser för sektorn. Office måste inte bara hantera allt ovanstående, utan en utbredd preferens från hyresgästernas sida att faktiskt inte arbeta inom själva utrymmena. ”Så mycket som 40 procent av kärnan av detaljhandels- och kontorskorridorer i landets städer kan bli föråldrade”, förutspådde Doug Ressler, chef för business intelligence på Yardi Matrix. ”Uppskattningsvis 800 miljarder dollar i fastigheter kan utplånas”, tillade han.
Ett ljus i slutet av tunneln?
Beroende på ekonomins resultat under resten av året och in i 2024 kan ett återupptagande av högre transaktionsvolymer över hela branschen vara horisontellt. Nyckelmarkörer att leta efter är omfattningen, omfattningen och svårighetsgraden av en potentiell eller pågående lågkonjunktur, såväl som en eventuell sänkning av själva räntorna, när Fed-räntan når sin topp. Om utsikterna och utvecklingen är positiva, särskilt för statsräntor, tror Nolan att ”kapitalets slussar kommer att börja öppna igen.”
På liknande sätt ser andra de senaste uppgifterna i sig som positiva indikatorer, vilket visar på en relativt sund ekonomi inför större kamper. ”Baserat på vår värdeprognose – förutom kontor – kommer alla andra primära sektorer inklusive flerfamiljshus, detaljhandel och industri att återgå till pre-pandemisk värdetillväxt runt 2024,” förutspådde Demir.
Vad alla inblandade parter behöver är säkerhet, den primära motivationen för positiva affärer. ”Om Fed höjer ytterligare men signalerar att det är den sista i denna åtstramningscykel, då skulle det minska osäkerheten på marknaden och uppmuntra transaktioner”, sa Vuong.