I dessa tider, fördubbla – på dina färdigheter, på din kunskap, på dig. Följ med oss 8-10 augusti på Inman Connect Las Vegas för att luta dig in i skiftet och lära av de bästa. Skaffa din biljett nu till bästa pris.
Medan de allvarligaste effekterna av covid-19-pandemin kan ha sjunkit in i backspegeln för många människor, har hybridarbete som förlitar sig mindre på kontor sannolikt blivit en permanent del av yrkeslivet – och kommer troligen att minska efterfrågan på stadsfastigheter för år.
Det är enligt en ny rapport från konsultföretaget McKinsey & Company som kom ut på torsdagen som tittade på hur pandemin har omformat efterfrågan på fastigheter. Bland rapportens största fynd är avslöjandet att ”kontorsnärvaro har stabiliserats på 30 procent under pre-pandemiska normer.” Det beror på att fler arbetare nu har flexibiliteten att utföra åtminstone en del av sitt arbete på distans.
Denna situation kommer att få ett antal kaskadkonsekvenser. Bland annat konstaterar rapporten att upp till 7 procent av människorna i stadskärnor över hela världen permanent har lämnat dessa områden. I New York var siffran 5 procent, enligt rapporten, medan den i San Francisco var 6 procent.
Många av dessa före detta stadsbor lämnade till förorterna.
”I USA hade förortsbildning redan skett före pandemin, och chocken påskyndade en befintlig trend”, heter det i rapporten.
Dallas, Houston, New York, San Francisco och Washington, DC, var alla bland de globala städerna där förortstillväxten starkast överträffade tillväxten i stadskärnor. De flesta städer där den trenden var svagast låg i Japan och Tyskland.
Det slutliga resultatet av denna migration bort från stora stadskärnor är att ”efterfråganstillväxten på bostäder kommer att dämpas, särskilt i stadskärnorna”, heter det i rapporten.
Den dämpningseffekten kan dra ut på tiden, med rapporten som hävdar att 2030 – sju år från nu – kommer efterfrågan på bostäder i större stadskärnor sannolikt att vara 10 procent lägre än vad den annars skulle ha varit om inte pandemin. Siffran på 10 procent antar också att befolkningstillväxten kommer att återgå till nivåerna före pandemi nästa år. Om det inte händer kan det bli ännu värre.
”Om befolkningstillväxten skulle förbli undertryckt längre skulle påverkan på efterfrågan bli ännu större”, heter det i rapporten.
Den goda nyheten är att rapporten inte skildrar en framtid med urholkade städer och övergivna byggnader. Det argumenterar faktiskt specifikt att ”hem i stadskärnor sannolikt inte kommer att förbli tomma.”
Vad som dock sannolikt kommer att hända är att bostadspriserna och hyrorna sannolikt kommer att falla. Rapporten kvantifierar inte några potentiella prisfall, men den noterar att ”tryck nedåt” sannolikt inte kommer att göra superstjärnstäder – platser som New York och London som fungerar som globala ekonomiska och kulturella centra – mycket mer överkomliga.
Rapporten är baserad på en undersökning av 13 000 heltidsanställda kontorsanställda i sex olika länder. Av dessa arbetare var 3 200 baserade i USA som McKinsey genomförde undersökningen i höstas.
Förutom att avslöja att efterfrågan på bostadsfastigheter i städer sannolikt kommer att förbli under pre-pandeminivåerna i flera år, fann rapporten att i ett ”måttligt scenario” kommer efterfrågan på stadskontorslokaler 2030 att vara 13 procent lägre än den var 2019 .
”I ett allvarligt scenario faller efterfrågan med 38 procent i den hårdast drabbade staden,” tillägger rapporten.
Rapporten beskriver San Francisco som ”den hårdast drabbade staden i USA” när det kommer till fallande efterfrågan på kontorslokaler.
Detaljhandeln i tätorter kämpar också; rapporten noterar att även om gångtrafiken nära urbana butikslokaler har stigit från sin lågpunkt från pandemin, är den fortfarande ”10 till 20 procent lägre än den var före pandemin.”
Även om rapporten är tydlig att effekterna av pandemin kommer att dröja kvar, betyder det inte att alla stadsområden kommer att se liknande effekter. Faktum är att rapporten noterar att stadsdelar med kontorsmonokulturer – med andra ord, platser som inte har en balanserad blandning av bostäder, detaljhandel, kontor och andra användningsområden – lider mest akut.
Ett sådant område är Financial District på Manhattan, som har sett mer utflyttning än den närliggande Lower East Side, en stadsdel med en mer varierad blandning av byggnadstyper.
Hur exakt allt detta påverkar fastighetsmäklare i storstäder återstår att se. Men en framtid präglad av mindre efterfrågan på stadshus, kontorslokaler och detaljhandel kommer sannolikt att tvinga agenter att svänga och anpassa sig. Och mer generellt antyder rapporten att anpassningsförmåga kommer att vara nyckeln för att blomstra i framtiden.
”Superstjärnstäder står inför en ny verklighet där hybridarbete försämrar vakansgraden, hotar livligheten i stadsdelar och därmed gör stadskärnor mindre attraktiva för arbetsgivare, anställda och invånare”, avslutas rapporten. ”För att anpassa sig till den nya verkligheten kan urbana intressenter överväga att anta fler hybridmetoder själva. På grannskaps- och byggnadsnivåer, och även i utformningen av byggnaders golv, kan val av mångfald, anpassningsförmåga och flexibilitet snarare än homogenitet hjälpa städer att blomstra.”
Mejla Jim Dalrymple II