Klicka här för att bläddra i vår fastighetsmäklarkatalog och kontakta topprankade mäklare i ditt område!
I fastighetsvärlden är det oftast två parter som behöver kopplas ihop. Köpare som letar efter sina drömhem och säljare som letar efter köpare som älskar sina hem.
Om du tillhör något av dessa partier har du kommit rätt.
Inom fastigheter letar köpare och säljare efter att hitta varandra. När de väl hittar varandra måste de komma överens om ett pris för en fastighet och skriva på ett köpeavtal.
Det finns en viktig skillnad mellan köpare och säljare: Köpare vill ha lägsta möjliga köpeskilling men ändå få drömhuset. Säljare vill ha högsta möjliga försäljningspris utan att det tar för lång tid att få sina hem sålda.
Säljarkrediter är ett utmärkt sätt för bostadsköpare och säljare att komma överens om en affär och komma till stängningstid. Speciellt om de inte ligger så långt ifrån varandra i pris.
Vad är säljarkrediter?
Säljarkrediter är stängningskostnader som säljaren har gått med på att betala.
När säljaren erbjuder sig att täcka stängningskostnaderna kan de sälja sin bostad lite snabbare. Det kan också vara precis det incitament som behövs för att locka köpare att lägga ett bud. I den här artikeln kommer vi att titta på olika tidpunkter när det kan hjälpa dig att få en affär gjord genom att erbjuda säljarkrediter.
Säljarkrediter hjälper till att kompensera kostnaderna för att köpa ett hem
Att köpa ett hus är förmodligen det största enskilda köp någon av oss kommer att göra under vår livstid. Men om du tycker att fastighetspriserna är höga är detta bara en del av historien!
De flesta av oss kommer att få ett bolån för att finansiera köpet. Men även om en bank kommer att stå för det mesta, måste en köpare fortfarande ta med en stor summa pengar till bordet!
- Handpenning. För att kvalificera sig för ett bolån måste köpare sätta in en del av sina egna pengar. En handpenning kan ligga på mellan 3 % och 20 % av bostadens pris. Hypotekslångivare vill veta att du har hud i spelet!
- Kostnader för att stifta lån. Det finns olika långivareavgifter du måste betala. Dessa inkluderar vanligtvis en ansökningsavgift, en emissionsavgift och en hanteringsavgift. Dessutom kan du betala ”poäng” för att få en lägre bolåneränta.
- Köparens stängningskostnader. Under husköpsprocessen kommer köpare att behöva betala för en rad tjänster och kostnader. Avslutande kostnader inkluderar titelförsäkring, avgifter för heminspektion, inspelningsavgifter, värderingsavgifter, advokatarvoden och mycket mer!
För varje $100 000 du spenderar på ett hem behöver du en handpenning på mellan $3 000 och $20 000. Dessutom kommer stängningskostnaderna att köra dig mellan 2% till 6% av bostadens värde. Detta är ytterligare $2 000 till $6 000 för varje $100 000 av inköpspriset. Naturligtvis vill en köpare minska sina egna kostnader.
När ska man erbjuda säljarkrediter?
Säljarens krediter kommer inte att erbjudas på varje affär på alla fastighetsmarknader.
I en stark säljarens marknad, behöver säljare inte erbjuda säljarkrediter. På denna bostadsmarknad kommer köpare att konkurrera med varandra om att köpa en fastighet. Det kan finnas flera erbjudanden på varje hem med köpare som försöker bjuda över nästa. Under en säljares marknad behöver säljare inte erbjuda säljarkoncessioner för att få sin fastighet såld.
>> AGENT SVAR: Hur mycket av försäljningspriset får jag?
Så när är det troligt att säljare kommer att erbjuda försäljningseftergifter i form av säljarkrediter? Följande tre omständigheter gör det mer sannolikt:
Under en köpares marknad
När fastighetsmarknaden mjuknar upp sitter inte säljarna i förarsätet längre. Detta kallas köparens marknad. Vanligtvis kallas det en köparens marknad när det finns fler fastigheter till salu än det finns köpare. Detta kan hända under en lågkonjunktur eller när arbetslösheten är hög.
För närvarande gör stigande räntor det svårare för köpare att kvalificera sig för bolån. När säljare kämpar för att få sina hem sålda kan säljarkrediter vara en bra idé.
Låg efterfrågan på hemmet
Graden av efterfrågan på bostaden är en annan anledning till att en säljare kan behöva erbjuda incitament. Om huset har ett dåligt läge eller är i dåligt skick kan en säljare behöva rabattera priset på sin bostad, eller även säljarkrediter.
Brådskande att sälja
Vissa säljare kanske inte har bråttom att sälja, och det spelar ingen roll hur länge deras hus står på marknaden. Till exempel, om de minskar efter att barnen lämnat hemmet, behöver de förmodligen inte rusa för att flytta. Å andra sidan kan en säljare behöva flytta snabbt för att börja ett nytt jobb, och de kan inte vänta med att sälja. En säljare kan också ha ekonomiska svårigheter att göra försäljningen av sin bostad mer akut.
Typiska säljarkreditscenarier
Vi vet att säljarkrediter är till för att sänka slutkostnaderna för köparen, men säljarkrediter ser inte alltid likadana ut. I det här avsnittet tittar vi på några typiska sätt som säljarkrediter erbjuds och hur de kan struktureras.
#1 Ett incitament att försegla affären.
I sin enklaste form är en säljarkredit ett fast belopp eller en procentandel av stängningskostnaderna. Om ditt hem har funnits på marknaden längre än du skulle vilja, kan erbjudande om att täcka stängningskostnader hjälpa till att flytta saker och ting. Att erbjuda säljarkredit visar köpare att du är villig att hjälpa dem utan att behöva vika på ditt begärda pris.
En säljarkredit kan endast användas för stängningskostnader eller det angivna syftet. Om en säljarkredit på $5000 erbjuds, men stängningskostnaderna bara är $4500, stoppar köparen inte $500 i fickan. Resterande pengar går tillbaka till säljaren!
#2 En säljarkredit för att kompensera för reparationskostnader.
En säljare kan erbjuda en reparationskredit för att betala för reparationer som en eftergift till en intresserad köpare. Denna typ av säljarkredit erbjuds vanligtvis när heminspektionen flaggar för vissa specifika problem, inte bara för mindre reparationer. Men denna typ av säljarkoncession har fördelar och nackdelar.
Vissa säljare vill inte ha besväret att göra hemreparationer innan de säljer. Kanske har de bråttom att få bostaden såld och gå vidare. Det kan också vara bra att undvika reparationer där köparen kanske inte gillar resultatet. Till exempel ett hus som behöver ny fasad. En köpare kanske föredrar en säljarkredit och väljer själv färg och typ av sidospår.
Det finns dock nackdelar med att erbjuda en säljarkredit för att kompensera för reparationskostnader. Om bostadsbesiktningen uppmärksammat behovet av allvarliga reparationer kan detta påverka försäljningen. Det sätter verkligen köpeskillingen i fråga.
För det första kan en köpare vilja gå bort från en affär om det finns allvarliga problem. Vad händer om inspektionen visar att huset har allvarliga grundproblem? Eller att taket håller på att blåsa av i nästa bris?
För det andra kanske det inte räcker att erbjuda en säljarkredit för att hålla affären på rätt spår! Att erbjuda en säljarkredit för en mer betydande reparation kan också orsaka röda flaggor under stängning eller värdering av bostaden. En långivare kan vägra att finansiera ett köparbolån, även om både köpare och säljare vill gå vidare.
Håll villkoren för säljarens kredit allmänna för att undvika flaggningsproblem vid stängning eller under värdering.
Kontraktet bör innehålla en besiktning av hemmet. Detta ger köparen möjlighet att gå ifrån köpet om huset har allvarliga problem.
#3 En säljarkredit för att kompensera vissa kostnader för husägande
Denna typ av säljarkredit är populär bland förstagångsbostadsägare som kanske inte är vana vid alla kostnader förknippade med att äga ett hem. Det finns inget värre än att flytta in i ditt nya drömhem, och AC:n slutar fungera på årets varmaste dag. Att lämna över några hundra dollar till en rörmokare eller elektriker kan göra riktigt ont.
Säljaren kan erbjuda sig att betala för en bostadsgaranti i ett eller två år. Andra populära incitament kan vara förskottsbetalning av fastighetsskatt eller HOA-avgifter. Denna typ av säljarkredit är vanligtvis i form av en check av motsvarande värde vid stängning.
Känna till reglerna för hypotekslångivaren och vad de tillåter som säljarkredit. Håll villkoren flexibla så att det inte är komplicerat att komma åt medlen vid stängning.
#4 En säljarkredit kan hjälpa en köpare att kvalificera sig för ett inteckningslån
I början av den här artikeln såg vi att en bostadsköpare behöver mellan 5 % och 25 % av utropspriset på sitt drömhus i kontanter. En handpenning, startavgifter för lån och stängningskostnader kan verkligen läggas ihop. Om köparen kämpar för att komma fram till hur mycket pengar som behövs kan en säljarkredit vara ett bra sätt att avsluta affären.
Detta är ett fall som kan vara en win-win för både köpare och säljare. För att förklara hur det fungerar, låt oss titta på några siffror.
Exempel: En köpare vill köpa en bostad för 250 000 USD. De planerar att göra en handpenning på 20 %, eller 50 000 USD. De behöver också uppskattningsvis 3% för avslutande kostnader, eller $7 500. Denna köpare behöver minst $57 500 i kontanter för att köpa huset!
Säljaren kan erbjuda en säljarkredit för att täcka $7 500 och köparen kan gå med på att erbjuda $257 500 för huset. Fördelen för köparen är att de kan klumpa ihop stängningskostnaderna i sitt bolån, och de behöver mindre pengar vid stängning. Fördelen för säljaren är att de får ett högre utropspris utan att vara på köpet för stängningskostnaderna.
Tänk på att huset fortfarande måste värdera för den högre köpeskillingen. Lånebeloppet en köpare kan kvalificera sig för baseras på fastighetens bedömda värde.
Begränsningar för säljarkrediter
Var medveten om de regler och lagar som begränsar säljarkrediter. Din fastighetsmäklare eller hypotekslångivare kan ge dig specifika råd.
Kom ihåg att säljarkrediter måste erbjudas för att kompensera för legitima köpares stängningskostnader. De är inte ett kontantincitament som hamnar i köparens ficka.
Beroende på lånetyp finns det även tak för hur mycket som kan erbjudas som säljarkredit. För konventionella lån baseras taket på storleken på din handpenning. För en handpenning på 10 % är taket 3 % av inköpspriset. Detta ökar till 6 % för en handpenning på upp till 25 %.
Den högsta tillåtna säljarkrediten för en förvaltningsfastighet är 2 %. För andra specialiserade låneprogram är gränserna 6 % för ett FHA-lån eller USDA-lån och 4 % för VA-lån.
Varje typ av lån har specifika regler och begränsningar för hur höga säljarkrediter kan vara och hur de kan användas.
Säljarkrediter – det goda, det stora och fallgropar att undvika
I den här artikeln tittade vi på de olika sätten på vilka säljarkrediter kan hjälpa köpare och säljare att få affären klar. Vi gav också användbara tips för att få ut så mycket som möjligt av säljarkrediter. Och hur man undviker några av fallgroparna.
Oavsett om du funderar på att köpa eller sälja ett hem, kommer de främsta fastighetsmäklarna på FastExpert att kunna ge dig råd.