Kommersiella hyresavtal för inflyttning kräver ofta att hyresgästen betalar en procentandel av höjningarna av fastighetsskatter som påförs ägarens byggnad, i den mån dessa skatter överstiger skatterna under ett basbeskattningsår. Det basbeskattningsåret är ibland beskattningsåret då parterna undertecknar hyresavtalet, ibland nästa beskattningsår, ibland beskattningsåret då fastighetsägaren levererar det förhyrda utrymmet till hyresgästen, ibland beskattningsåret då fastigheten blir ”stabiliserad” och ibland en kombination. Det är en förhandling.
Genom att hjälpa till att isolera ägaren från höjningar av fastighetsskatten hjälper en skatteupptrappningsklausul ägaren att bevara sin förväntade avkastning från sin fastighetsinvestering. Den förutsägbarheten tilltalar långivare, vilket gör att en ägare kan få maximala låneintäkter. Hyresgäster samtycker till detta arrangemang som en del av hästhandeln som bestämmer deras ursprungliga hyra och andra ekonomiska villkor för deras hyresavtal. De hoppas att i takt med att fastighetsskatterna stiger, så kommer även deras inkomster att stiga. Ibland förhandlar hyresgäster också om rätten att få del av de besparingar från skattesänkningar som finns för ägaren.
När hyresgäster förhandlar om skatteupptrappningsbestämmelser vill de försöka ha en lite förutsägbar framtida kostnad. De vill veta att de bara behöver bidra till fastighetsskatten på en känd och definierad byggnad, den som parterna övervägde när de undertecknade sitt hyreskontrakt. Om ägaren senare utökar byggnaden utöver vad hyresgästen förväntade sig, skulle det kasta ett wild card i hyresgästens kostnadsprognoser, eftersom den större byggnaden kan ha en mycket större skattesedel.
Skatteeskaleringsformeln blir särskilt viktig i en ny byggnad. Ägaren kan komma att leverera det hyrda utrymmet till hyresgästen innan ägaren färdigställer resten av byggnaden. Då kommer fastighetsskatterna troligen inte ha kommit ikapp det värde ägaren skapat genom sitt utvecklingsprojekt.
I ett nyligen fall resulterade en utökad utvecklingstidslinje i kombination med en domstols vridna och felaktiga läsning av klausulen om skatteeskalering i ett detaljhandelsavtal i en obehaglig överraskning för ägaren. Ägarens projekt bestod av en flervånings hyreslägenhet i New York City, med butiksyta på bottenvåningen. Hyresgästen för detaljhandeln undertecknade ett hyresavtal som erkänner den blandade användningen, storleken och omfattningen av den byggnad som ska byggas. Hyresgästen gick med på att betala en förhandlad procentsats av fastighetsskatten utöver skatterna för byggnaden det taxeringsår då ägaren levererade butiksytan till hyresgästen. Det beskattningsåret skulle bli basbeskattningsåret för framtida skatteupptrappningar.
Hyresavtalet sa också att hyresgästen inte behövde bidra alls till eventuella inkrementella skatter som var ett resultat av ägarens senare utbyggnad av byggnaden jämfört med kvadratfoten av byggnaden som ”existerar” under basskatteåret.
När ägaren levererade butikshyresgästens utrymme speglade fastighetstaxeringen ännu inte en färdig byggnad, så skatterna var låga. Ägaren hade dock färdigställt butikslokalen till en punkt där ägaren levererade den till hyresgästen. Basbeskattningsåret inträffade för detaljhandelsupplåtelsen. Då hade ägaren också byggt hela strukturen och mycket av skalet på byggnaden, inklusive alla de övre våningarna som alla visste snart skulle bli bostadslägenheter. Själva lägenheterna var på god väg men ännu inte redo att legalt ockuperas eller hyras. Det hände bara ett eller två år senare. Fastighetsskatterna steg så småningom för att spegla de färdigställda lägenheterna.
Butikshyresgästen vägrade att betala sin andel av eventuell skattehöjning hänförlig till de färdigställda lägenheterna, med argumentet att den kvadratmeter de ockuperade inte ”existerade” under basskatteåret. Då hade byggnadens struktur och skal redan byggts. Den ofullständiga byggnaden omfattade redan de kvadratmeter som snart skulle bli bostadslägenheter. De lägenheterna var helt enkelt inte färdigställda eller inflyttningsbara.
Domstolen höll med hyresgästen och fann att i syfte att trappa upp klausulen den ytor som skulle bli lägenheter – även om den redan byggdes under basskatteåret – inte ”existerade” alls förrän det utrymmet lagligen kunde tas i anspråk och byggnadens taxering tog hänsyn till det. Lägenheterna var inte ”existerande” under basskatteåret eftersom det inte fanns något intyg om inflyttning för lägenhetsdelen av byggnaden, enligt domstolen.
Härigenom behövde hyresgästen bidra endast till höjningar av skatter hänförliga till butiksytan i byggnaden, som beskattades separat som bostadsrätt. Hyresgästen kunde strunta i skattehöjningar på lägenheterna eftersom de bara var delvis färdiga – inte ”befintliga” enligt domstolen – under beskattningsåret.
Det var förstås meningslöst med tanke på affärssammanhanget och de andra villkoren i hyresavtalet. Hyresgästen hade gått med på att betala en överenskommen andel av skattehöjningar för byggnaden som helhet över basbeskattningsåret. Hyresavtalet klargjorde att ägarens byggnad inte bara skulle omfatta butikslokaler utan även dussintals lägenheter. Under beskattningsåret hade ägaren uppnått slutförandet av endast en del av det övergripande projektet, men hela byggnaden – byggnaden för blandad användning som var fullt övervägd när parterna undertecknade sitt hyresavtal – fanns redan.
Ingenting i hyreskontraktet sa att hela byggnaden måste vara helt färdig, laglig ockuperad eller skattemässigt bedömd. Det måste bara finnas. Det gjorde. Det stämmer överens med hur hyresvärdar och hyresgäster tänker på och förhandlar om skatteeskaleringsklausuler varje dag. Domstolens beslut var helt i strid med logiken och syftet med det omtvistade språket.
Rätten förklarade också att det strider mot allmän ordning att en hyresgäst bidrar till fastighetsskatt hänförlig till bostadsyta som hyresgästen inte gynnats av. Den förklaringen var inte heller meningsfull. Hyresgästen hade gått med på att endast bidra med en liten andel av den totala fastighetsskatten för byggnaden som helhet, vilket omfattade både bostads- och butikslokaler. Detaljhandelshyresgästen gynnades säkert av en viss andel av byggnaden. Som ett erkännande av den delade förmånen hade hyresgästens låga andel av de totala skatterna på byggnaden – både bostads- och detaljhandelskomponenterna – förhandlats på armslängds avstånd.
Resultatet av ärendet tycks inte stämma överens med branschens vanliga förväntningar om hur skatteupptrappningar vanligtvis förhandlas fram och hur de vanligtvis fungerar. Det verkar konstigt för en domstol att besluta att en del av en delvis uppförd byggnad – stål och betong och ytor på plats i överensstämmelse med den byggnad som parterna ursprungligen avsåg – inte ”finns” såvida den inte har ett inflyttningsbevis och skattetaxeringen återspeglar det. Det är särskilt sant när hyresavtalet i fråga inte fastställde något sådant krav. Utrymmet måste bara finnas, vilket det gjorde.
Ibland har ord konstiga betydelser i New York. Till exempel, i det ökända Stuyvesant Town (”Roberts”) fallet, förklarade statens högsta domstol att även om en byggnad redan är föremål för ett visst regeringsprogram, kan den fortfarande ”bli” föremål för samma program som ett resultat av någon senare händelse. Det är inte normal engelska. Inte heller tolkningen av ”existerande” i tvisten diskuteras ovan. I varje fall misstolkade domstolarna i New York vanliga engelska ord till nackdel för dem i fastighetsbranschen.
Som en sista anmärkning, nu när byggnaden som diskuterats ovan är komplett, brukbar och fullt utvärderad, kommer den genomsnittliga fastighetsskatten på var och en av dess lägenheter ut till cirka 1 500 USD per månad. En månatlig betalning på $1 500 skulle i sig mer än täcka hyran för en genomsnittlig lägenhet i Houston. Bara detta lilla faktum hjälper till att förklara varför ny bostadsutveckling är så svår och ”oöverkomlig” i New York City.
Tack till Michelle Maratto Itkowitz, www.itkowitz.com, för att du uppmärksammade mig på detta fall.